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大发pk10走势图:楼市风向标——深圳量价齐跌,

文章来源:网络    发布时间:2018-11-09  【字号:      】

买房有门道,投资有诀窍。欢迎大家来到房产投资学习课堂——大胡子说房,我是大胡子老师李俊怀。

从2015年开始的这一轮楼市上行周期中,深圳是最先领涨全国的,大家也一直将领头羊深圳视为楼市的风向标。只要深圳不跌,大家就对楼市抱有一丝希望。然而近日却有数据显示,深圳的房价出现实质性下跌,成交量大幅下滑。连深圳都在下跌,那其它城市还能买吗?楼市到底还有没有投资机会?我们该如何投资才能继续赚钱呢?

本节课会分成3个部分

一、楼市风向标深圳量价齐跌,楼市还能投资吗?

二、什么时候是最好的购房时机?

三、这座城市投资价值高,现在就可以入手

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楼市风向标深圳量价齐跌,楼市还能投资吗?

1、深圳量价齐跌,全国楼市下行形势严峻?

如果只看官方数据,深圳10月份新房均价为54071元/平方米,环比下跌9元/㎡。看起来好像根本没跌,但官方数据的可靠性大家都懂,从2016年10月开始官方数据就每个月跌那么十几块、几十块,这种官方数据也就只能用来博大家一笑。之前说深圳房价下跌都是官方数据显示的表面下跌,然而这次却出现实质性下跌。根据中国房价行情网数据显示,10月份深圳房价59,037/㎡,较上月环比下跌6.83%,约4000元/平。二手房方面,有数据显示深圳10月二手住宅价格为52481元/平方米,环比下滑0.73%,下滑幅度比上月提升0.57个百分点,实现三月连跌。

另外成交量下跌更明显,10月份,深圳新房成交量仅1835套,环比下降18%,二手房住宅成交量3787套,环比下跌23%,创下近20个月以来,除今年春节所在的2月以外的最低值。

除了深圳,北京和上海房价也分别下降0.22%和1.42%,只有广州没有下跌。连向来房价最稳的一线城市都是出现明显下跌,国内的楼市下行压力的确很大。那么在这个楼市下行阶段,我们是该持币观望还是该入场买房呢?

2.楼市下行,还要不要买房?

(1)对于刚需和置换型购房者,该买就得买

对于刚需来说,不管房价是涨还是跌你都要买。尤其是目前处于房价调整阶段,对于刚需来说更是一件大好事,你确确实实能够买到更便宜的房子。在现在下行时期就该多出去看看房子,有合适的就入手。而对于有置换改善需求的人来说,更加不需要太纠结房价涨跌,你是卖一套买一套,涨也好跌也好,相互对冲,实际对你的影响不大。

(2)楼市仍长期看好,但短期投资不可行

中国仍保持高经济增速,中国的GDP增速仍有6.8%,是全球排名第16,是发达国家1-2%GDP增速的3倍多。同时城镇化率现在才58%,离70%的城镇化速度放缓的临界点还有一段距离,大概10年的时间。所以中国的房价长期来看,依然会继续上涨。

但是在调控尤其是限售之下,短期投机的机会已经没有了,要投资起码要持有5年以上。一方面,房价暴涨时代已经过去,必须要长期持有,用时间换取涨幅空间。另一方,买房后,一般要在1-2年后才能收楼和拿到房产证,再加上大部分城市限售2-5年,想要交易也需要5年左右。所以这一刻大家投资房产一定要用价值投资理念买房,至少你要考虑放眼未来5年,在持有过程中不必去担心一时半刻的价格波动的亏损。

(3)现在买房,必须选好城市

虽然在经济增长和城镇化推进的大趋势之下,中国楼市长期看好,但已经不是过去全国普涨的时代,楼市已经出现分化,这一点在人口上体现得尤为明显。随着三四线城市的人口被一二线城市吸纳,三四线城市人口持续流失,购房需求失去支撑,楼市火爆的景象将一去不回。而一二线城市有大量人口带来的居住需求,对房子的需求强烈,房价有内在的上涨动力,调控期间不会大跌,调控放松后也会最快上涨。所以,现在投资国内,要么选择一线城市、要么选择强二线城市。除此之外,还有一种可以选择的城市,那就是环一线城市。环一线城市依托一线城市发展,承接一线城市外溢的居住需求及产业转移,好的环一线城市投资价值不比二线城市差。

所以现在国内投资房产,就看这三个方向:一线、强二线、环一线。虽然这三个方向都可以投资,但是不同城市间的入手时机却是不一样的。

什么时候是最好的购房时机?

1.不同城市的入手时机不一样

(1)一线城市

一线城市聚集全国最好的资源,但这些资源是有限的、稀缺的,必须要有占位思维,占有了一线城市的房子,你就占有了一线城市的发展机会、教育、服务等各种资源。一线城市的楼市有最庞大的人口支撑,房价是全国最稳的,就算楼市下行,也只会微跌,而不可能大跌。想要投资一线城市房子的朋友,现在就可以准备出手,一方面,有些地段的房子卖了没了就没了,其次,实际上你也不可能买到最低点,只要未来还有上涨空间,买低一点买高一点在长周期内完全可以忽略。

(2)二线城市、环一线城市

楼市已经进入下行阶段,全国房价会有一定幅度的回调,二线城市和环一线城市也是如此。所以想要购买二线城市及环一线城市的朋友,今年年底可以先观望慢慢筛选,等到明年上半年再寻找合适时机进场。

(3)其它特殊城市

还有两种特殊城市,也是可以现在就可以进场投资的,但要注意,这是在有价值的城市的基础上进行筛选。

第一种是房价已经大幅度回调过的城市,如果回调幅度在30%以上,那大部分水分都已经被挤掉,房价很难再跌。北京的睡城燕郊就是一个典型的例子。燕郊的房价从2017年的30000/㎡,跌到现在的为19000元 /㎡,降价幅度高达37%,部分项目更是接近腰砍。现在燕郊的房价只要你有房票,是可以入场的。

第二类城市是限价严重导致房价长期没涨的城市,房价没涨起来,自然也谈不上回调。这种城市中最典型的就是环深城市惠州。惠州执行严格的限价,备案价高不通过审批,双合同直接封盘,所以房价从2017年4月开始就基本保持平稳,到现在1年半时间房价也就涨了700块不到。

2.结合投资门槛,选择投资城市

这一刻适合进场投资的城市,刚才已经说过,就是一线城市、以燕郊为代表的大跌过的城市、以惠州为代表的限价严格的城市。在其中如何进行选择呢?可以结合房票及资金门槛,分成3种情况:

第一种,有房票又有钱,如果你有一线城市购房名额,且资金充裕,那么当然首选投资一线城市的房子。

第二种,有房票但钱不多,如果你有一定的资金,也有有价值城市譬如燕郊的购房资格,那就可以选择投资这种资金门槛较低的地方。

第三种,如果你没有房票,那有价值又不限购的惠州就是你最好的选择。

事实上,随着限购政策越来越严,有投资价值的大发时时彩计划城市基本都已经限购,尤其是一线城市及强二线城市,房票直接将大家的进场路径卡死。现在不限购还要有高投资价值的城市难寻,甚至可以直接说只有惠州一个了。为什么说惠州投资价值高呢?真的可以入手吗?

这座大发pk10网址城市投资价值高,现在就可以入手

看一个城市有没有投资价值,首先第一点就是看一个城市的基本面,经济实力强不强、产业好不好。

1.有一定的经济实力和产业基础

2017年惠州GDP是3830亿,在全省排名第5,已经超过名气上更大的珠海、中山。但是房价却要比中山、珠海都低,整体均价在1.2万/m?左右,比中山1.5万/m?,尤其是比珠海2.6万/m?低很多。

惠州是一个务实,也是一个定位很明确的城市,专注发展实体经济和传统工业。惠州的两大支柱产业,电子信息业和石油化工业,这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的。去年,惠州电脑、彩电的产量都过亿,智能手机更是达14亿部,也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。而惠州大亚湾石化产业园,在中国的化工园区中排名第二,仅次于上海的化学工业经济技术开发区。

光看经济实力和产业,惠州比不上大湾区内的另外两个制造业强市佛山和东莞。但是结合房价来看,相比东莞、佛山2万的房价,惠州才1万出头,不管是在城市发展还是房价的上涨,都有很大空间。

2.深圳后花园,受东进战略辐射

惠州是一个环深城市,所以我们除了要看惠州自身的发展,还要结合它和深圳的关系来看。

① 地理位置上紧邻深圳,受深圳东进战略辐射影响

惠州位于深圳东侧,紧挨着深圳的龙岗区坪山区,很大程度上受深圳的辐射影响。

深圳的南面是香港,西面是海,北面是可开发用地少的东莞,只有东面有足够的土地可以承载深圳的产业发展。

实际上,在环深的3个城市中,惠州是最适合承载普通制造业的。惠州土地面积11600平方公里,是广东土地面积排名二的城市,而且土地开发强度只有约10%。这是什么概念呢?东莞土地开发强度接近50%,远高于20%的开发强度警戒线。中山开发强度约25%且与深圳隔海相望,存在地理隔离,即使未来有深中通道,对产业转移也存在一定的阻碍。

所以为什么深圳政府投入1.4万亿来打造东进战略,而不是南进战略、北进战略,就是要发展深圳东部,改变东西发展不平衡的格局。1.4万亿投资是一个多大的数额呢?2008年救市也只是4万亿而已。作为与深圳东部直接相连的惠州,无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。

深圳的东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起,也会让惠州抓住机会趁势发展大发快3分析,对惠州来说就是一个接收深圳产业、人口转移,深惠同城化的机会。有这样一句玩笑话:“来了深圳,都是惠州人”,为什么这么说?不就是因为很多深圳人跑到惠州买房吗。深圳人之所以愿意跑到惠州买房,其中最重要的一点,就是深惠间的交通连接足够紧密。

② 交通上与深圳紧密衔接

惠州不仅在地缘上靠近深圳,和深圳在交通上也紧密相连。

惠州规划上有8条轨道交通和深圳实现对接,分别是两条高铁、一条城轨和五条地铁。除此之外,惠州机场正在扩建,将成为深圳第二机场。

高铁方面:有已通车的厦深高铁,从厦门开往深圳,在惠东和惠阳设站,直达深圳北。同时还有在建的赣深高铁,通过惠城的惠州北站和博罗的博罗站连接深圳。

地铁方面:在未来规划中,深圳将有5条以上地铁连接惠州。最快可能实现的,就是深圳地铁14和16号线,这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾,目前这两条地铁线的深圳段都已经动工。很重要的一点是,这两条地铁都是以深圳为主导,尤其是14号线惠州段本就是深圳方面规划好的。虽然惠州地铁暂缓,但只是因为城区人口不足,随着城镇化推进,惠州的农村人口入城落户,这个问题很容易解决,上个月发改委不就强调推进1亿人落户城市吗。再加上粤港澳大湾区这个国家级的规划,大湾区要发展,怎么可能连核心城市深圳的交通地铁网都要不扩展开来,广佛早就同城,深惠地铁只是迟早的事。

两条最快可能实现的地铁中,14号线是含金量非常高的一条线,一方面它可以直达深圳的最中心——福田区的核心岗厦北。另一方面,14号线是一条快线,是当前深圳站点最宽松,平均3公里一个站,时速最快,达到120公里/小时,也就是说从惠阳起始站到深圳终点站岗厦北只需40分钟。另一条延长线16号线,从龙岗大运中心出发,经过坪山,最后连接到大亚湾。这条地铁线的价值也不可忽视,因为把大亚湾和深圳两个东进最核心连接起来了。

高速方面:惠州与深圳有4条高速连接,所以对于这么靠近深圳的惠阳来说,哪怕没有地铁高铁,从惠阳开车到坪山中心区也就半个小时,到龙岗中心区40分钟,住在惠阳,工作在深圳这样的双城生活会成为在深圳买不起房的人的选择。

机场方面:可以很明显看出深惠之间的紧密联系。在今年7月,官方正式确定将建成运营的惠州机场定位为深圳第二机场,深圳东部和惠州都是它的服务范围。将惠州机场作为深圳第二机场啊,妥妥地将惠州当成了深圳后花园了,完全不将惠州当外人了。实际上,从龙岗、坪山中心区到惠州机场只需要一个小时车程,虽然不在同一个城市,但作为机场其实并不远。现在惠州机场都已经开始扩建了,有这样紧密的联系,深惠间的交通可能会差吗?惠州愿意,深圳也不肯啊。

3.惠州楼市政策

惠州的楼市政策在环深中是算一个奇葩,因为它即限售也限价,但偏偏却不限购。惠州现在限售3年,也就是现在买了房要等拿到房产证的3年后房子才能交易。限价方面,所有项目必须都不能超过政府的指导价备案销售。你申请的备案价高,政府它不给你审批通过。不是没有楼盘尝试其他方法突破限制,深惠边界有个项目,就因为仗着深惠边界的好位置,而且还有靠近地铁14号线,觉得按限价卖觉得亏,就捆绑装修费销售,结果被政府直接锁盘。所以最近这一年半时间,惠州的房价基本没有动过,在限价的控制下一直保持平稳。

限购方面,惠州并没有实质性的限购,只有大亚湾在5月份迫于楼市火爆压力出台了意思性的限购政策,在大亚湾购买3套或以上才暂缓网签,真的只是意思意思而已。限购范围只在大亚湾,而且限购3套,这哪叫限购呀,就只能限制那些一栋楼、一条腿买的土豪。

当然,在粤港澳大湾区的背景下,惠州出真正的限购政策还是有很大可能的。所以要投资惠州,一定要抢时间。一方面,如果限购真出来,购买资格就没了;另一方面,粤港澳规划正式出台后,惠州市场只会更火。不说粤港澳规划出台后,就看现在,惠州的市场都算热的了。

4.惠州楼市现状

10月份,惠州成交面积113.68万平米,在全国大部分城市成交低迷的情况下,仍然环比上涨13.23%。存量面积1088万平米,去化周期只有8.6个月,1年不到,处于合理偏低的水平。

土地方面,今年上半年,惠州住宅用地成交面积115.14万㎡,同比减少22%。土地成交少意味什么?意味以后供应的房源也会减少。

正因为惠州楼市的火热和对惠州楼市的看好,不仅是投资者涌入,房企也在大量进驻。今年上半年,外来房企开始占领惠州土地市场,拿地占比83%,惠州被外来房企打下大半江山。不仅房企多,而且还是大房企。上半年,惠州市场全国前50的一线房企占比由34%提升到42%,环比上涨8个百分点。TOP20房企的销售金额总计538.52亿,比2017年上半年的332.79亿,同比提升了61.8%。据不完全统计,目前进入惠州的百强房企已达60家,储备项目255个。全国知名房企都在惠州攻城略地,惠州成了大家眼中的肥肉。

的确,现在惠州很火热,但是不代表惠州随便一个地方都能买。正是因为房企疯狂涌入,更容易出现烂项目趁机浑水摸鱼的情况,我们更加要小心不能被火热景象遮住双眼,买到那些看似美好实则是坑的项目。具体惠州哪里能买,怎么选到最有价值的项目,哪个项目真正具有投资价值?甚至是基于在整个大湾区之下:东莞、中山和珠海的投资价值对比。在本月24号,我会在惠阳开展一次线下分享,现场名额有限,大家赶紧扫描二维码提前报名。

好,到这里本节课结束了。

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